Lorsqu’on parle de certificat de localisation, on pense souvent à un simple plan montrant le terrain, la maison et leurs dimensions. Pourtant, ce document va beaucoup plus loin.

Au Québec, le certificat de localisation est un document important lors d’une transaction immobilière. Il permet notamment au vendeur, à l’acheteur et au notaire de mieux connaître la situation réelle et juridique de la propriété. Le Gouvernement du Québec le présente comme nécessaire à toute transaction immobilière et comme une protection pour les deux parties. Gouvernement du Québec

Qu’est-ce qu’un certificat de localisation?

Le certificat de localisation est préparé par un arpenteur-géomètre. Il comprend un rapport et un plan.

Le règlement québécois qui encadre sa préparation précise que l’arpenteur-géomètre y exprime son opinion professionnelle sur la situation et la condition actuelles de l’immeuble par rapport notamment aux titres de propriété, au cadastre ainsi qu’aux lois et règlements susceptibles de l’affecter. Légis Québec

Il ne s’agit donc pas simplement de savoir où se trouve la maison sur le terrain.

L’arpenteur-géomètre doit effectuer les opérations et vérifications nécessaires pour contrôler notamment l’occupation des lieux et la position des limites de la propriété. Légis Québec

Quelles informations peut-il révéler?

Le certificat peut faire ressortir des éléments qui auront une importance réelle au moment d’acheter ou de vendre.

L’Ordre des arpenteurs-géomètres indique notamment que les vérifications peuvent concerner la description du terrain, les servitudes, les empiètements, certaines contraintes comme les zones inondables ou autres zones à risque, ainsi que la conformité à diverses réglementations municipales et gouvernementales. Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec

Concrètement, un certificat peut donc permettre de constater, par exemple :

• une servitude ou un droit de passage;
• un empiètement;
• la présence de la propriété dans une zone inondable ou une autre zone à risque;
• certaines restrictions municipales;
• la position des bâtiments et dépendances par rapport aux limites du terrain;
• certaines situations pouvant affecter un projet futur d’aménagement.

Le Gouvernement du Québec donne notamment l’exemple de restrictions pouvant empêcher l’installation d’une piscine ou d’un cabanon. Gouvernement du Québec

Un certificat de localisation est-il « valide 10 ans »?

C’est probablement l’une des questions les plus importantes — et l’une des plus mal comprises.

Il n’existe pas de règle selon laquelle un certificat de localisation serait automatiquement valide pendant exactement 10 ans.

L’Ordre des arpenteurs-géomètres précise qu’aucune loi ou aucun règlement ne rend automatiquement un certificat caduc ou périmé après une durée déterminée. Le principe essentiel est qu’il doit représenter la situation actuelle de la propriété. Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec

Mais il existe bien une règle pratique importante concernant les 10 ans.

L’OACIQ indique que, même lorsqu’un certificat représente toujours l’état actuel de l’immeuble, s’il date de plus de 10 ans, le notaire en exigera un nouveau, notamment en raison de la prescription de dix ans prévue à l’article 2917 du Code civil du Québec. OACIQ

L’Ordre des arpenteurs-géomètres confirme également que la Chambre des notaires du Québec et l’OACIQ demandent à leurs membres d’exiger un certificat de moins de 10 ans, même lorsqu’aucune modification apparente n’a été apportée à la propriété. Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec

À retenir

Moins de 10 ans ne signifie donc pas automatiquement “à jour”.

Et :

plus de 10 ans signifie qu’un nouveau certificat sera demandé dans le contexte décrit par l’OACIQ, même si l’ancien semble toujours représenter la propriété. OACIQ

C’est cette distinction qui est importante.

Un certificat de moins de 10 ans peut-il déjà être désuet?

Oui.

C’est même un point essentiel à vérifier lorsqu’on prépare la vente d’une propriété.

L’OACIQ précise que le certificat remis dans le cadre des formulaires de courtage doit refléter notamment l’état physique actuel des lieux, les opérations ou rénovations cadastrales, les limitations de droit privé et certaines limitations de droit public. OACIQ

Par exemple, l’ajout depuis la préparation du certificat d’une :

• piscine;
• remise ou cabanon;
• clôture;
• terrasse;
• thermopompe;
• nouvelle construction ou modification importante;

peut faire en sorte que le document dont dispose le propriétaire ne représente plus adéquatement la situation actuelle. OACIQ

L’Ordre des arpenteurs-géomètres cite également l’agrandissement d’une maison, la construction d’un garage, d’une piscine ou d’une remise ainsi que l’ajout d’une clôture ou d’une haie parmi les modifications pouvant nécessiter un nouveau certificat. Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec

Il faut également penser aux changements qui ne sont pas nécessairement visibles lorsqu’on regarde simplement la propriété : rénovation cadastrale, nouvelle servitude ou modification de certaines contraintes réglementaires, par exemple. Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec

C’est pourquoi l’âge du certificat n’est pas le seul critère à vérifier.

Qui doit fournir le certificat de localisation?

Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur remet à l’acheteur les titres de propriété qu’il possède ainsi que, dans le cas d’une vente immobilière, une copie de son acte d’acquisition, des titres antérieurs et du certificat de localisation qu’il possède. Légis Québec

Dans le contexte des formulaires de courtage de l’OACIQ, les obligations vont plus loin : le vendeur s’engage notamment à fournir un certificat représentant l’état actuel de l’immeuble. OACIQ

Le Gouvernement du Québec indique également que le certificat est généralement fourni à l’acheteur par le vendeur. Gouvernement du Québec

Qui paie le nouveau certificat?

Dans une transaction résidentielle courante encadrée par les formulaires de l’OACIQ, lorsque le vendeur doit fournir un certificat décrivant l’état actuel des lieux, les frais de confection sont normalement à sa charge.

Si, en revanche, le certificat existant satisfait aux exigences et que l’acheteur souhaite malgré tout en obtenir un autre, l’OACIQ indique que les frais peuvent alors être assumés par l’acheteur. OACIQ

L’Ordre des arpenteurs-géomètres rappelle également que le certificat est normalement aux frais du vendeur, sauf disposition différente prévue à la promesse d’achat. Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec

Il faut donc toujours vérifier les dispositions de la transaction concernée plutôt que d’appliquer cette règle sans nuance.

Pourquoi ne pas attendre d’avoir une promesse d’achat?

C’est probablement le conseil pratique le plus important pour un propriétaire qui envisage de vendre.

Lorsqu’un nouveau certificat est nécessaire, sa préparation ne se fait pas instantanément.

Dans une publication destinée au public, l’OACIQ indique qu’il faut tenir compte des délais nécessaires à sa confection et mentionne, à titre général, environ quatre à six semaines. L’organisme recommande également que le notaire puisse prendre connaissance du certificat suffisamment avant la signature de l’acte de vente. OACIQ

Ces délais peuvent évidemment varier selon le dossier et le professionnel mandaté; je ne présenterais donc pas quatre à six semaines comme une garantie de délai.

Plus important encore : le certificat peut révéler une situation qui devra être examinée ou régularisée avant la vente.

L’OACIQ recommande d’ailleurs, lorsqu’aucun certificat n’est disponible au moment de la prise du contrat de courtage, d’en obtenir un le plus tôt possible, précisément parce qu’il pourrait révéler des problèmes difficiles à régler si on les découvre seulement après la réception d’une promesse d’achat. OACIQ

Le certificat de localisation ne sert pas à déterminer physiquement vos limites de terrain

C’est une autre distinction intéressante.

Même si le plan représente les limites et différentes mesures de la propriété, l’Ordre des arpenteurs-géomètres précise que le certificat de localisation ne doit pas être utilisé pour tenter d’établir les limites de la propriété directement sur le terrain ou pour entreprendre des travaux en fonction de celles-ci. Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec

Pour matérialiser ou déterminer des limites sur le terrain, d’autres opérations d’arpentage peuvent être nécessaires selon la situation.

Vous envisagez de vendre? Vérifiez votre certificat suffisamment tôt

Avant même de mettre une propriété sur le marché, il est donc utile de se poser deux questions simples :

1. Mon certificat a-t-il plus de 10 ans?

2. Représente-t-il encore réellement la situation actuelle de ma propriété?

Une piscine, une remise, une clôture, une terrasse, une thermopompe, un agrandissement, une rénovation cadastrale ou certains changements réglementaires peuvent être des indices qu’une vérification est nécessaire. OACIQ

Faire cette vérification suffisamment tôt permet de mieux préparer la transaction et, lorsque nécessaire, de commander le nouveau certificat avant que les délais de la vente deviennent serrés.

Mon conseil

Lorsque j’accompagne un propriétaire dans la préparation de la vente de sa propriété, le certificat de localisation fait partie des documents que je souhaite vérifier rapidement.

L’objectif n’est pas seulement d’avoir « un certificat » dans le dossier : il faut s’assurer que le document disponible répond toujours aux exigences de la transaction et représente adéquatement la propriété.

Lorsqu’une situation particulière soulève une question juridique ou d’arpentage, le notaire ou l’arpenteur-géomètre demeure le professionnel approprié pour donner l’avis relevant de son champ d’expertise.