Après avoir signé une promesse d’achat, un acheteur peut se demander s’il dispose de quelques jours pour changer d’idée. Cette croyance vient parfois des règles applicables à d’autres contrats de consommation ou de l’achat de certaines propriétés neuves.

Pour une transaction résidentielle courante visant une propriété existante, la réponse est différente : une promesse d’achat acceptée constitue un engagement sérieux. L’acheteur et le vendeur sont liés par les conditions qui y sont écrites.

Cela ne signifie pas qu’une promesse acceptée ne peut jamais prendre fin. Son sort dépend plutôt de ses clauses, des conditions prévues, des délais et des avis transmis.

Avant l’acceptation : une promesse déjà engageante

La promesse d’achat fixe notamment le prix offert, les inclusions, la date prévue pour la signature chez le notaire et les conditions auxquelles l’acheteur s’engage. Elle comporte également une date et une heure limites d’acceptation.

Une fois signée et remise au vendeur, elle lie normalement l’acheteur pendant ce délai. Le vendeur peut l’accepter, la refuser, l’ignorer ou faire une contre-proposition. L’acheteur ne devrait donc pas signer plusieurs promesses incompatibles en pensant pouvoir choisir plus tard celle qu’il préfère.

Le Code civil permet, dans certaines circonstances, une révocation avant que la promesse ne soit reçue par le vendeur. En pratique, lorsque des courtiers interviennent, la réception et la présentation peuvent survenir très rapidement. Il faut donc communiquer immédiatement avec son courtier plutôt que de présumer qu’il reste du temps.

Que se passe-t-il lorsque le vendeur accepte?

Si le vendeur accepte la promesse dans le délai prévu et sans la modifier, une entente est formée. L’acheteur et le vendeur doivent alors respecter leurs engagements et collaborer à la réalisation des conditions.

Un simple regret n’est pas une condition d’annulation. Les motifs suivants ne suffisent généralement pas à eux seuls :

• avoir trouvé une autre propriété plus attrayante;
• craindre d’avoir offert un prix trop élevé;
• changer de quartier préféré;
• décider que le déménagement arrive trop rapidement;
• recevoir l’avis défavorable d’un proche sans élément nouveau visé par une condition.

Refuser d’avancer sans fondement peut entraîner des conséquences importantes. Il faut obtenir rapidement des conseils professionnels plutôt que de cesser simplement de répondre.

Les conditions ne sont pas des portes de sortie automatiques

Une promesse d’achat comporte souvent des conditions relatives au financement, à l’inspection ou à l’examen de documents. Ces conditions protègent l’acheteur, mais elles doivent être exercées de bonne foi et conformément au texte signé.

Chaque condition précise normalement :

• ce qui doit être obtenu ou vérifié;
• le délai applicable;
• la façon de transmettre un avis;
• les documents justificatifs requis;
• les conséquences si la condition n’est pas réalisée.

L’acheteur ne peut pas transformer une condition en permission générale de se désister. Par exemple, une insatisfaction découlant d’une inspection doit être réelle, raisonnable et traitée selon la clause applicable.

Le financement

Lorsque l’achat est conditionnel à l’obtention d’un prêt, l’acheteur doit effectuer les démarches prévues et fournir les renseignements nécessaires au prêteur. Un refus de financement ne produit pas automatiquement le même résultat dans tous les dossiers : il faut suivre les étapes, les délais et les avis prévus à la promesse.

Cette règle explique aussi pourquoi il est important d’éviter de modifier sa situation financière pendant la transaction. Un nouveau prêt automobile, une dette supplémentaire ou un changement professionnel peut influencer l’analyse du prêteur sans pour autant libérer automatiquement l’acheteur de ses obligations.

L’inspection

Une condition d’inspection permet à l’acheteur de faire examiner la propriété. Si l’inspection révèle un facteur susceptible de diminuer significativement la valeur, les revenus ou d’augmenter les dépenses, l’acheteur doit utiliser le mécanisme prévu dans la clause et transmettre les documents requis dans le délai.

Selon la situation, les parties peuvent aussi convenir d’une modification, d’une correction ou d’un ajustement. Rien n’oblige toutefois le vendeur à accepter une renégociation qui n’est pas prévue.

L’examen de documents

Pour un condo, un immeuble à revenus ou une propriété comportant des documents particuliers, la promesse peut être conditionnelle à leur examen. Là encore, l’insatisfaction et l’avis doivent respecter les conditions écrites.

Il est préférable de demander les documents pertinents avant la promesse lorsque c’est possible. Lorsque ce n’est pas le cas, la clause doit être rédigée avec suffisamment de précision pour protéger l’acheteur sans créer d’ambiguïté.

Une annulation par accord mutuel

L’acheteur et le vendeur peuvent décider ensemble de mettre fin à la promesse. Cet accord doit être clair et documenté par écrit.

Une partie ne peut toutefois pas imposer cette solution à l’autre. Le fait de demander une annulation ne signifie pas qu’elle sera accordée, ni qu’elle sera sans conséquence. Les parties peuvent négocier les modalités avec l’aide de leurs professionnels.

Lorsqu’un tribunal doit intervenir

Un différend peut nécessiter un avis juridique ou une décision judiciaire. Selon les faits, une partie peut chercher à faire respecter l’entente, réclamer des dommages ou demander une autre réparation.

Le courtier peut expliquer les formulaires et les étapes de la transaction, mais il ne remplace pas l’avocat ou le notaire lorsqu’une contestation juridique apparaît. Plus la situation est traitée rapidement, plus les parties ont de chances d’éviter que le problème s’aggrave.

L’exception importante des propriétés neuves

Pour l’achat d’une propriété résidentielle neuve auprès d’un constructeur ou d’un promoteur, un contrat préliminaire remplace généralement la promesse d’achat utilisée pour une propriété existante.

Le Code civil prévoit alors un délai de 10 jours permettant à l’acheteur de se dédire. Le contrat peut prévoir une indemnité, laquelle ne peut dépasser 0,5 % du prix de vente convenu.

Cette règle particulière explique une partie de la confusion. Elle ne doit pas être transposée automatiquement à l’achat d’une maison existante entre particuliers.

Trois réflexes avant de signer

Comprendre chaque délai

Inscrivez au calendrier la date limite d’acceptation et les échéances liées au financement, à l’inspection et aux documents. Un délai manqué peut modifier les droits et obligations des parties.

Écrire ce qui compte réellement

Une représentation ou une condition importante doit apparaître dans la promesse ou dans une annexe appropriée. Une conversation informelle ne remplace pas une clause claire.

Poser les questions avant la signature

Prenez le temps de demander ce qui arrivera si une condition n’est pas réalisée, quel avis devra être envoyé et quels documents seront nécessaires. Il est beaucoup plus simple de clarifier une clause avant qu’un désaccord survienne.

Un engagement à prendre au sérieux

Une promesse d’achat n’est pas une réservation temporaire. Avant de signer, l’acheteur doit être prêt à aller de l’avant si le vendeur accepte et si les conditions se réalisent. Le vendeur doit également comprendre qu’une acceptation crée des obligations.

Si vous préparez une promesse d’achat pour une propriété à Québec, Lévis ou dans la grande région, je peux vous accompagner dans la préparation du dossier, l’explication des conditions et le suivi des échéances, tout en vous orientant vers un conseiller juridique lorsque la situation l’exige.

Cet article présente de l’information générale. Il ne constitue pas un avis juridique et ne remplace pas l’analyse de votre promesse d’achat et de votre situation par un professionnel qualifié.