Avant d’acheter une propriété, les photos, la fiche descriptive et la visite donnent une première impression. Mais pour comprendre réellement l’histoire d’un immeuble, un autre document mérite toute votre attention : la déclaration du vendeur.

Souvent présentée comme le « CV de la propriété », elle rassemble des renseignements que le vendeur fournit au meilleur de sa connaissance. Elle aide l’acheteur à mieux comprendre ce qu’il envisage d’acquérir, à poser des questions plus précises et à orienter ses vérifications.

Qu’est-ce que la déclaration du vendeur?

Dans une transaction effectuée avec un courtier immobilier, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble fait partie des outils prévus par l’OACIQ. Pour une copropriété divise, un formulaire adapté est utilisé.

Le vendeur le remplit avec son courtier, de bonne foi et au meilleur de sa connaissance. Le document peut notamment contenir des renseignements sur :

• les dégâts ou infiltrations d’eau connus;
• l’état de la toiture, de la plomberie ou du chauffage;
• les travaux de réparation ou de rénovation effectués;
• certaines servitudes;
• la présence connue de substances ou de problèmes comme l’amiante, la pyrite, le radon, la mérule ou une contamination du sol;
• des rapports d’inspection ou documents pertinents déjà disponibles.

L’objectif n’est pas de promettre qu’une propriété est parfaite. Il est de transmettre l’information connue afin que l’acheteur puisse prendre une décision plus éclairée.

Pourquoi ce document est-il important pour l’acheteur?

La déclaration du vendeur donne du contexte. Une marque ancienne au sous-sol, par exemple, peut susciter plusieurs questions : y a-t-il déjà eu une infiltration? Quand? Quelle en était la cause? Des travaux ont-ils été effectués? Existe-t-il des factures ou des rapports?

Les réponses peuvent aider l’acheteur et son inspecteur à porter une attention particulière à certains endroits. Elles peuvent aussi mener à des vérifications supplémentaires avant que les conditions de la promesse d’achat soient réalisées.

Il est donc préférable de lire le document avant de s’engager, et non rapidement à la dernière minute.

Pourquoi est-elle aussi importante pour le vendeur?

Pour le vendeur, la transparence est essentielle. Il doit répondre au meilleur de sa connaissance, sans minimiser un fait connu ni tenter d’interpréter lui-même un problème technique qu’il ne maîtrise pas.

Lorsqu’un événement a eu lieu, il est utile de conserver et de transmettre les documents disponibles : factures, garanties, rapports, permis ou preuves des correctifs effectués. Ces pièces aident à expliquer la situation avec plus de précision.

Dans certaines situations, le vendeur n’a jamais habité la propriété, notamment lors d’une succession. Il doit alors répondre selon ce qu’il sait et indiquer les raisons pour lesquelles certains renseignements ne peuvent pas être fournis.

La déclaration du vendeur remplace-t-elle l’inspection préachat?

Non. Les deux outils se complètent, mais n’ont pas le même rôle.

La déclaration du vendeur présente ce que le propriétaire connaît de l’immeuble. L’inspection préachat est une observation visuelle, réalisée par un professionnel, de l’état apparent et accessible de la propriété au moment de l’inspection.

Un vendeur peut ignorer l’existence d’un problème. À l’inverse, un élément déclaré peut avoir été corrigé correctement et ne plus représenter le même enjeu. Voilà pourquoi il faut lire le document avec nuance, poser des questions et laisser l’inspecteur évaluer ce qui relève de son expertise.

Quelles questions poser après la lecture?

Voici quelques exemples concrets :

• À quelle date l’événement s’est-il produit?
• Quelle était la cause identifiée?
• Qui a réalisé les travaux correctifs?
• Existe-t-il une facture, une garantie, un permis ou un rapport?
• Le problème s’est-il reproduit depuis?
• Une vérification complémentaire par un spécialiste est-elle recommandée?

L’objectif n’est pas de chercher un prétexte pour s’inquiéter. Il s’agit de comprendre les faits avant de prendre une décision importante.

Une lecture accompagnée peut faire la différence

La déclaration du vendeur contient parfois des termes techniques, des réponses brèves ou des éléments qui demandent du contexte. Le rôle du courtier est notamment de vous aider à lire l’information disponible, à formuler vos questions et à prévoir les vérifications appropriées dans la promesse d’achat.

Pour un projet d’achat à Québec, Lévis ou dans la grande région de Québec, une bonne préparation commence par une information claire. Prenez le temps de comprendre l’histoire de la propriété avant de décider si elle peut devenir la vôtre.